很多人在准备欧洲长期居留材料时，都会问一句：

“我在中国有两套房出租，每个月都有租金，这算不算被动收入？”

如果只是日常财务分类，可以简单回答：通常可以把长期出租物业产生的租金看成一种相对被动的收入。

但到了签证和居留申请里，事情就不能只看“被动收入”这四个字。

因为欧洲并不存在一个统一的“被动收入签证法律定义”。

葡萄牙有葡萄牙自己的法律表达，西班牙有西班牙自己的经济能力要求，法国Visitor又是另一套规则。

所以更准确的问题其实应该是：

你的这笔房租，能不能成为某个具体居留项目认可的、稳定而可证明的生活来源？

这才是申请时真正需要判断的事情。

一、先搞清楚：“被动收入”并不是欧洲统一的法律标签

中文互联网上经常把葡萄牙D7称为“被动收入签证”，把西班牙NLV称为“非盈利养老签”，久而久之，很容易让人产生一种印象：

只要能够证明自己有“被动收入”，就可以在几个国家之间随便选择。

实际上并不是这样。

以目前常见的三个项目为例：

葡萄牙D7

葡萄牙官方针对的是退休人士，以及依靠自身收入生活的人。

葡萄牙现行关于生活资料的法规甚至明确提到，依靠动产、不动产、知识产权或者金融投资产生收入的人，可以通过相关文件证明收入的存在、金额以及可支配性。

所以从法律结构来看，出租物业产生的租金，本身就是非常典型的一类可以进入D7收入证明体系的收入。

但官方并没有规定：

只要你把某项收入称作“passive income”，就自动满足D7。

真正审查的仍然是收入来源、金额、规律性、持续性以及材料。

西班牙NLV

西班牙NLV的核心逻辑也不是“被动收入”三个字。

它要求申请人拥有足够并受到保障的经济来源，使本人及家属可以在西班牙生活，而不需要从事盈利性的劳动或职业活动。

因此房租可以成为你的资金来源之一，但重点依旧是：

它能不能证明你即使不工作，也有能力承担未来在西班牙的生活。

法国Visitor

法国Visitor同样要求申请人拥有足够生活资源，并承诺不在法国工作。

法国官方资料在列举可以使用的自身资源时，明确包括养老金、年金以及房地产收入等。

也就是说：

三个国家都可能接受房租，但它们接受房租的法律逻辑并不完全一样。

这就是为什么不能拿一个“被动收入”的定义套所有欧洲国家。

二、房租收入和房产价值，是两回事

这是申请中非常容易混淆的一点。

假设一个家庭在上海有一套价值人民币1000万元的住宅。

如果房子自己住，没有出租：

1000万元是资产价值，不是房租收入。

如果这套房每个月出租人民币25,000元：

这人民币25,000元才属于租金现金流。

如果房子刚刚卖掉，银行账户收到1000万元：

这又属于资产变现所得，并不等于每个月持续产生1000万元收入。

所以必须严格区分：

房产市值 ≠ 房租收入

卖房所得 ≠ 持续收入

银行存款 ≠ 租金收入

这也是为什么我们在**《只有存款没有收入，能不能申请欧洲养老签证？》**中一直强调：资产规模和持续收入是两个不同维度。

一个人拥有2000万元房产，并不意味着他每个月有稳定生活收入。

反过来，一个家庭可能房产总值只有500万元，但每个月可以长期收到人民币25,000元租金。

对于某些依靠自身收入生活的居留项目来说，后者反而可能形成更清晰的现金流证据。

三、葡萄牙D7：房租属于非常重要的自身收入类型

如果问题是：

“中国房租能不能申请葡萄牙D7？”

答案是：

可以进入D7收入结构，而且属于非常值得重点证明的一类收入。

葡萄牙现行规则对依靠自身收入生活的人，明确允许通过动产、不动产、知识产权以及金融投资所产生的收入证明自己的生活资料。

房屋租金恰恰属于最典型的不动产收入之一。

2026年葡萄牙全国最低工资为€920/月，而葡萄牙生活资料规则通常按照：

第一名成人：100%

第二名及以后成人：50%

受养子女：30%

进行基础计算。

因此，以2026年标准作为规划参考：

单人约为 €920/月

夫妻约为 €1,380/月

夫妻加一名受养子女约为 €1,656/月

但这里必须提醒：

达到数学门槛，不等于申请一定获批。

领馆和移民部门还会看收入是否真实、规律、可以持续，以及申请人在葡萄牙的住宿、银行资金和整体生活安排。

如果一个申请人每月拥有稳定养老金，再加两套物业的长期房租，通常会比“银行账户里只有一笔大额存款、但没有持续收入”形成更加完整的D7经济能力逻辑。

这也是为什么**《中国养老金可以申请葡萄牙D7吗？》和《有房租收入，可以申请哪些欧洲签证？》**最好结合起来理解。

四、D7虽然看“自身收入”，但不要把它理解成“永远不能工作”

这里还有一个经常被混淆的问题。

有人会认为：

“既然D7是被动收入签证，那拿了D7以后肯定不能工作。”

这个说法过于简单。

D7申请阶段的核心，是证明你属于退休人士或者能够依靠自身收入生活，而不是依赖未来去葡萄牙找一份工作才能养活自己。

但是在取得葡萄牙居留许可后，葡萄牙现行外国人法律对居留许可持有人一般赋予从事受雇工作和独立职业活动的权利，除非有特别规定。

所以：

D7的申请逻辑和西班牙NLV并不完全一样。

尤其对于五十多岁的企业主、顾问、股东或者半退休人士，不能简单按照：

“有分红＝D7”

或者：

“还在工作＝一定不能D7”

来判断。

需要进一步区分你拿的是：

工资、公司分红、董事收入、咨询费、自雇收入，还是单纯的投资收益。

后续我们还会在**《公司分红可以申请葡萄牙D7吗？》**中专门拆解这个问题。

五、西班牙NLV：房租可以支持申请，但核心是“不依赖工作生活”

西班牙NLV在中文市场也经常被叫作“被动收入签证”。

实际上，它的官方逻辑更接近：

申请人拥有充足并得到保障的经济来源，可以在西班牙生活，而无需从事盈利性劳动或职业活动。

2026年西班牙IPREM仍以€600/月作为相关计算基础。

NLV要求：

主申请人400% IPREM：

€2,400/月

也就是：

€28,800/年

每增加一名家属：

增加100% IPREM，即：

€600/月

或：

€7,200/年

如果申请人在中国每个月拥有稳定房租，完全可以成为经济能力证明中的重要组成部分。

例如：

中国养老金人民币15,000元/月
中国住宅房租人民币12,000元/月
另有较充足银行储蓄

这种结构与只有一笔存款相比，通常更容易解释：

申请人即使停止工作，仍然拥有持续现金流。

具体养老金材料可以参考**《中国养老金可以申请西班牙NLV吗？收入证明应该怎么准备》**。

不过NLV还有一个非常关键的区别：

NLV本身不是工作许可。

它的制度目的就是让申请人在不从事盈利性工作或职业活动的情况下居住西班牙。

因此如果一个人表面上说：

“我的收入来自房租。”

但实际上每天仍然通过电脑全职经营一家境外公司、领取工资、处理客户、主持会议，这就不能简单因为他还有一套出租房，把整个收入结构全部包装成“被动收入”。

房租是一种收入。

你是否仍然在工作，是另外一个问题。

两者不能混在一起。

六、法国Visitor：房地产收入可以进入资源证明

法国Visitor同样非常适合用来理解为什么不能迷信“被动收入签证”这个说法。

法国官方并没有要求申请人必须拥有某一种名叫“被动收入”的收入。

它要求的是：

申请人在法国居住期间拥有足够的生活资源，并且不在法国工作。

可以进入证明体系的资源包括：

养老金、年金、房地产收入、银行资金，以及某些情况下由有偿付能力家庭成员提供的经济支持等。

2026年6月法国SMIC再次调整后，月净额为：

€1,477.93

对于单人Visitor规划，当前应按照这一最新资源水平进行评估，而不能继续沿用旧年份的金额。

法国在评估经济能力时，还可能结合申请人的住房安排等实际情况。

因此，一个人在巴黎每月租房€2,500，与一个已经拥有自住房、每月住房成本很低的人，即便名义收入一样，实际经济状况显然并不完全相同。

Visitor同样不是为了让申请人去法国继续开展职业活动而设计的。

如果申请人实际上仍然需要长期远程工作、经营企业或者提供咨询服务，就应当把工作性质与居留路径分开分析，而不是只看有没有房租。

七、签证真正关心的，不只是“每个月收了多少钱”

假设你告诉移民部门：

“我每个月收人民币30,000元房租。”

这只是第一步。

真正需要继续回答的是：

这人民币30,000元来自哪里？

房子是不是你的？

租客是谁？

租约多长？

已经收了多久？

钱进入哪个账户？

房子有没有贷款？

有没有长期空置风险？

是不是每个月都稳定收到？

有没有依法进行相应税务申报？

如果申请人只能拿出一张房产证，然后说：

“我的房子市场租金大概是每个月两万元。”

这并不能证明你已经拥有每月两万元房租收入。

潜在出租能力，不等于已经产生的租金收入。

八、毛租金和真正可以使用的现金流，也不要混为一谈

还有一个很容易被忽略的问题：

Gross Rent和实际可支配收入并不是一回事。

例如：

一套伦敦住宅每个月租金£3,000。

听起来收入很高。

但如果每个月还有：

£1,600房贷
管理费
物业维护
保险
中介管理费
空置成本
税务成本

那么真正可以长期用于家庭生活的资金，与£3,000的表面租金显然并不相同。

这并不是说所有国家都会按照完全相同的“净租金公式”审查。

而是提醒申请人：

不要只把合同上的最高租金数字拿出来，而忽略这笔收入的真实性和可持续性。

材料做得越透明，收入结构越容易解释。

九、什么样的房租收入，通常更容易解释？

从材料逻辑来看，下面这种房租通常更加清晰：

已经连续出租一段时间；

租赁合同期限比较稳定；

租金定期进入申请人本人账户；

银行流水能够与租约金额对应；

能够证明申请人拥有房产；

相关税务记录基本完整；

房贷和主要支出可以说明；

预计搬去欧洲以后租赁关系仍然能够持续。

相对而言，以下情况通常需要更多解释：

房子刚刚开始出租一个月；

租金长期以现金收取；

租客经常变化；

只有口头协议；

租金进入父母或者子女账户；

房产登记在其他家庭成员名下；

租约显示每月2万元，但银行只收到1万元；

短租收入每个月波动非常大；

房子有高额贷款，但申请材料完全没有说明。

这些情况并不代表一定不能申请。

但会使证据链变得更复杂。

十、短租、Airbnb式经营，不一定和普通长期房租完全一样

这一点对半退休人士特别重要。

假设申请人拥有一套住宅，签给一个租客两年，由专业中介管理，自己每个月收固定租金。

这种收入很容易理解为相对典型的不动产收益。

但如果一个申请人拥有六套短租公寓，每天自己：

回复客人；

调整房价；

安排清洁；

运营广告；

处理入住；

管理员工；

做财务；

这时候就不能只看到“钱来自房子”，然后认为全部都是纯粹的被动收入。

从实际经济活动来看，它可能已经带有明显的经营性质。

因此：

资产产生收入和你正在经营一项业务，并不是同一个问题。

这对葡萄牙D7与D8、西班牙NLV以及其他数字游民类居留的选择都可能产生影响。

十一、申请房租收入时，建议建立完整证据链

比较完整的房租证明通常可以围绕下面几层建立。

第一层：证明房产是谁的

例如：

房屋产权证明
不动产登记资料
购房文件
能够证明产权比例的文件

第二层：证明房子确实出租

例如：

正式租赁合同
续租协议
物业管理公司文件
租赁登记资料，如适用

第三层：证明租金真的收到

这是非常重要的一层。

例如：

银行流水
租金转账记录
物业管理公司结算单
历史收款记录

如果租约写着每月人民币20,000元，而银行流水中连续一年都能看到相应金额，证据链会明显更加完整。

第四层：证明这笔收入能够持续

例如：

长期租约
续约记录
长期租赁历史
稳定租客
专业物业管理安排

第五层：证明税务及资金来源能够解释

不同国家材料要求不同，但如果已经存在：

租金税务申报
完税资料
个人所得税记录
年度税务文件

通常都有助于说明收入的真实性。

涉及中国文件提交到欧洲时，还要根据具体国家和申请地点进一步判断翻译、公证、认证或附加证明书等要求。

十二、夫妻共同持有房产，收入到底算谁的？

这也是实务中非常常见的问题。

例如一套出租房：

夫妻各持有50%。

每月房租人民币20,000元。

到底应该理解成：

丈夫收入20,000元？

还是夫妻各10,000元？

这不能只看租金进入谁的银行卡。

还要结合：

产权登记；

婚姻财产制度；

租赁合同；

实际收款安排；

税务申报；

具体居留项目如何计算家庭资源。

如果房子实际上完全属于妻子，却把全部租金写成丈夫个人收入，可能会出现产权和收入来源无法对应的问题。

但如果夫妻共同申请，很多项目又会从整个家庭经济能力的角度进行评估。

因此材料最好从一开始就把产权和收入关系解释清楚，而不是为了达到某个数字临时改变说法。

十三、三个假设场景，看起来会更直观

场景一：退休夫妻，有养老金也有房租

丈夫63岁，妻子60岁。

夫妻每月中国养老金合计人民币18,000元。

另外一套杭州住宅长期出租，每月租金人民币9,000元。

还有人民币100万元左右流动储蓄。

这类家庭最大的优势不是“有100万元存款”，而是已经形成：

养老金 + 房租 + 储蓄

三层经济结构。

如果考虑葡萄牙D7、西班牙NLV或者法国Visitor，可以分别根据不同国家的金额、工作限制、生活方式以及长期身份目标继续判断。

以上为示例场景，并非真实客户个案。

场景二：60岁企业主，有三套出租房但仍经营公司

申请人60岁。

名下三套出租房，每月租金合计人民币35,000元。

与此同时，他仍然是自己公司的总经理，每周参加经营会议，并领取工资和年度分红。

这时候不能因为每月有人民币35,000元房租，就直接得出：

“属于被动收入人士，所以所有养老居留都适合。”

他实际上同时拥有：

房租收入；

工资；

公司分红；

经营活动。

如果希望继续远程管理公司，就必须认真区分葡萄牙D7、D8及其他数字游民路线与西班牙NLV之间的工作权差异。

以上为示例场景，并非真实客户个案。

场景三：资产很高，但房子并没有出租

一对夫妻拥有三套住宅，总市值约人民币1500万元。

但其中一套自住，两套给子女居住，没有任何租金。

夫妻也尚未领取养老金。

银行储蓄约人民币200万元。

这个家庭很富有，但不能把人民币1500万元房产市值直接写成每月“被动收入”。

他们面对的问题更接近**《只有存款没有收入，能不能申请欧洲养老签证？》**，而不是典型的房租收入申请。

以上为示例场景，并非真实客户个案。

十四、如果有房租，到底D7、NLV还是Visitor更合适？

不能只凭“都有房租”决定。

更倾向葡萄牙D7的人

通常希望长期搬到葡萄牙生活；

拥有养老金、房租、投资收益等自身收入；

希望未来保留较大的生活和职业灵活性；

愿意真实建立葡萄牙居住生活。

更倾向西班牙NLV的人

拥有较充足资产和稳定非工作收入；

可以满足相对更高的经济门槛；

计划主要在西班牙生活；

本身不需要依靠继续工作或者远程职业活动获得生活来源。

更倾向法国Visitor的人

希望长期居住法国；

拥有养老金、房租、储蓄等充足资源；

不计划在法国工作；

能够承担法国实际住房、医疗和日常生活成本。

所以真正的选择逻辑并不是：

“哪个国家承认被动收入？”

而应该是：

“我的收入结构、是否继续工作、家庭人数、居住计划和未来身份目标，与哪个制度最匹配？”

十五、房租是一项很好的收入，但不要为了签证硬把所有钱都叫“被动收入”

对于欧洲第二人生项目的目标人群来说，房租确实是非常常见、也非常有价值的一类收入。

特别是很多五十岁到七十岁的家庭已经完成主要资产积累，名下拥有中国、英国或者其他国家的出租物业。

这些物业可以在搬到欧洲以后继续形成现金流。

但真正专业的规划，并不是把所有钱全部塞进一个“被动收入”标签。

而是把收入拆开来看：

养老金就是养老金；

房租就是房租；

股息就是股息；

公司分红就是公司分红；

工资就是工资；

自雇收入就是自雇收入；

储蓄就是储蓄；

房产市值就是资产。

下一篇**《股票分红算不算被动收入？申请欧洲长期居留要看什么》**，我们还会继续拆解另一个非常容易被混淆的问题：股息收入和股票市值上涨到底是不是一回事。

对于真正准备在欧洲生活十年、二十年的人来说，这种区分比找到一个听起来最简单的“养老签证”重要得多。

因为欧洲第二人生真正要解决的，从来不只是拿到一张居留卡。

而是：

不是退休以后才开始生活，而是重新选择在哪里生活。

重要提示

本文为欧洲长期居留与生活规划的一般性信息整理，不构成针对任何个人的移民、法律、税务或投资意见。

不同国家对于经济能力、收入证明、工作权、家庭成员和文件认证的要求并不相同，即使收入金额达到某一基础标准，也不代表申请必然获得批准。

是否符合要求需要结合申请人的收入、资产、家庭及个人背景具体评估。

尤其需要注意：

签证 ≠ 税务优惠。

Residence Permit并不自动意味着成为当地税务居民，也不意味着一定不是当地税务居民。

长期居住可能触发当地税务居民规则，具体应根据收入、资产、家庭、实际居住和相关双重征税协定取得专业税务意见。

对于在中国、英国或其他国家持有出租物业的人，还需要进一步考虑房租来源国税务、居住国申报以及双重征税处理。

企业主及仍然参与公司经营的人，还应特别考虑公司管理和控制、企业税务居民、常设机构、社会保险、董事收入及跨境工资等问题。

官方资料来源

葡萄牙政府公共服务平台——退休人士、宗教人士及依靠自身收入生活人士居留签证说明

葡萄牙AIMA——居留许可一般制度及申请要求

葡萄牙《第1563/2007号部长令》——外国人在葡萄牙入境、停留及居留所需生活资料标准

葡萄牙现行外国人入境、居留、离境及遣返法律——居留许可持有人权利

葡萄牙2026年度国家预算及最低工资相关官方文件

西班牙外交、欧盟与合作部——非盈利居留签证官方说明

西班牙驻伦敦领事机构——2026年非盈利居留签证经济能力要求

法国Service-Public——Visitor临时居留卡官方说明

法国劳动与团结部——2026年6月1日起SMIC调整说明