商业地产被流浪汉侵占，应该怎么办？常见问题 FAQ

1. 流浪汉进入商业建筑算不算违法？

通常属于 民事侵权（civil trespass），并不自动构成刑事罪行。
但如果涉及以下情况，可能会升级为刑事犯罪：

• 破坏窗户、门锁进入（criminal damage）

• 偷窃、骚扰、威胁

• 占据区域阻碍紧急出口

• 使用危险物品（例如明火、吸毒工具）

在这些场景中，房主可以报警。

2. 房主可以立即把流浪汉赶走吗？

不可以直接动手驱赶。

房主不得：

• 使用暴力

• 以威胁方式强行清场

• 毁坏对方的物品

这些行为可能构成违法，甚至比对方的侵占行为更严重。

正确做法是：

• 发出 trespass notice

• 聘请 certificated enforcement agent（认证执达员）

• 必要时申请法院命令

3. 如果流浪汉只是睡在店门口，而不是进入店内，也算侵占吗？

是的。

商铺门口、装卸区（loading bay）、走道、骑楼（arcade）等区域属于 商业物业的一部分，未经许可的长期占用仍然属于 trespass。

并且这类行为通常：

• 影响顾客进出

• 影响店铺形象

• 可能使保险失效

• 构成消防安全隐患

房主仍有权采取行动。

4. 商业地产被流浪汉侵占后，最快的驱逐方式是什么？

最快方式是：

Common Law Self-Help（由认证执达员执行的现场驱逐）

特点：

• 无需法院命令

• 通常可在 24–48 小时内完成

• 包括现场通知 + 安全清场 + 更换锁具

但注意：

• 房主不能自己执行

• 若侵占者中有弱势群体（儿童、孕妇），需更谨慎

• 若存在暴力风险，应报警或走法院程序

5. 如果侵占者人数很多，该怎么办？

建议通过法院申请：

• Possession Order（占有令）

• 必要时申请 Injunction（禁制令）

执达员面对较大群体通常无法执行，需要法院授权。

6. 申请 Possession Order 需要多长时间？

一般为：

• 标准程序 2–8 周

• 若转到 High Court 执行，可更快

• 如案件复杂或遭遇抗辩，可能需更久

律师介入可显著缩短流程。

7. 商业地产被侵占会影响保险吗？

可能会。

常见影响包括：

• 保险公司认为房主未尽管理义务

• 物业空置超过合理期限（如 30 天）需要额外保单

• 改装、损坏、火灾事故时拒赔

因此建议：

• 侵占发生后立即通知保险公司

• 尽快恢复安全状态

• 补充空置保险（vacant property insurance）

8. 流浪汉侵占会不会导致逆权侵占（Adverse Possession）？

一般不会，因为：

• 流浪汉通常不会实现“排他性控制”

• 停留时间短

• 无明确“占有物业的意图”

但若房主长年不管理、不反对、不处理，极端情况下仍可能形成潜在风险。

建议定期巡查，以避免长期问题。

9. 如果流浪汉拒绝离开且态度激进，我应该怎么办？

建议：

1. 不要正面冲突

2. 立即报警

3. 记录现场情况

4. 聘请专业执达员

5. 必要时申请法院禁制令（injunction）

警方在遇到威胁、暴力、犯罪迹象时可立即介入。

10. 驱逐后物业如何避免再次被侵占？

房主应采取以下措施：

• 更换所有锁具

• 安装 CCTV

• 封闭易进入的位置（侧门/窗户/屋顶入口）

• 定期巡查

• 安排物业管理公司协助

• 在长期空置时购买专门保险

• 加强照明、围栏、警报系统

预防远比驱逐更简单、成本更低。