在英国房屋被逆权侵占（Adverse Possession）时，房主应该如何处理？完整指南（2025版）

英国的逆权侵占制度（Adverse Possession）允许在特定条件下，一个长期占用土地或房屋的人，有机会申请成为该不动产的合法所有者。许多房主在发现房屋被陌生人长期占用、土地被邻居擅自围入或物业遭非法强占时，常常不知道应该如何处理。

本文为您系统解释英国逆权侵占的法律规则，并提供房主在实际遇到此类情况时的完整处理步骤。

一、什么是逆权侵占（Adverse Possession）？

逆权侵占是指：
某人未经房主许可，占用了土地或房屋，并在法定年限内持续使用，最终可能申请获得该资产的所有权。

英国的法律体系（主要依据《2002年土地注册法 Land Registration Act 2002》）允许这种情况在满足严格条件下发生。

适用的情况包括：

• 房屋被陌生人非法占用（俗称“强占”）

• 邻居擅自把你的土地纳入自己的花园

• 占用者长期使用无人看管的土地

• 商业物业被租客或其他人长期控制并阻止原房主进入

二、逆权侵占在英国成立的条件

英国对已注册（registered land）和未注册土地（unregistered land）有不同规定：

1. 已注册土地（多数房屋属于此类）

占有人必须满足：

• 连续占用 10 年以上

• 房主在此期间未采取法律行动

• 占有必须是排他性的（exclusive possession）

• 占有人行为必须表明其意图“像房主一样行使所有权”

占有人向 HM Land Registry 提出申请后：
房主会收到正式通知，有 65 天 时间反对。

只要房主提出反对并采取行动，申请几乎一定不会成功。

三、房屋或土地被逆权侵占时，房主应该怎么做？

以下流程可用于应对现有或潜在的逆权侵占风险。

步骤1：确认是否存在真实的占有风险

判断是否属于逆权侵占：

• 对方是否实际控制了房屋或土地？

• 是否阻止房主进入？

• 占用是否持续多年？

• 是否有“排他性使用”？（如上锁、围栏、种植、经营等）

如果只是短期占用或不具排他性，一般不构成逆权侵占。

步骤2：立即发出“占用终止通知”（Notice to Quit / Notice of Trespass）

这是房主保护产权最重要的一步。

法律上只要房主明确表达“你无权占用我的土地”，就足以阻断逆权侵占的时间积累。

通知应：

• 写明土地/物业地址

• 明确声明对方为 trespasser（擅自占用者）

• 要求其在指定日期前离开

• 要求其停止一切使用

最好通过 Recorded Delivery 或律师信发送，并保留证据。

步骤3：如果对方拒绝离开：启动驱逐程序

1）住宅物业被无许可占用（squatters）

根据《2012年法律援助、量刑和惩罚罪法案》：

在住宅建筑中擅自占用是刑事犯罪。

房主可以报警，警方可进行刑事驱逐。

2）土地或商业物业被占用

此类占用通常属于民事 trespass，房主可：

• 向法院申请 Possession Order（占有令）

• 必要时申请 Injunction（禁止令），禁止继续使用土地

如果对方继续抗拒，法院执达吏（bailiffs 或 High Court Enforcement Officers）可强制执行。

步骤4：如果收到对方的逆权侵占申请，必须在 65 天内反对

一旦占用者向土地注册局申请 adverse possession：

• Land Registry 会寄给房主 Form NAP（Notice of Application）

• 房主必须在 65 天内提交反对（objection）

只要房主反对，申请几乎必败。

如果房主无回应，对方可能获得土地所有权！

此类案件经验丰富的律师介入非常关键。

步骤5：未来如何避免逆权侵占风险？

（1）定期巡查物业（空置房尤为重要）
（2）确保土地边界清晰、设置围栏或标志
（3）出租物业时确保租赁协议明确
（4）若土地暂不使用，可设立“许可使用”（permission to use），阻断逆权侵占时间
（5）收到邻居或陌生人接触土地时立即书面声明反对

逆权侵占通常发生在房主“长期忽视物业”的情况下。

四、逆权侵占与房屋买卖的关系

在交易中，律师必须确认有没有 adverse possession 风险，例如：

• 邻居占用部分花园

• 小路、车位、公共区域被第三方长期使用

• 物业实际边界与注册文件不一致

如果发现风险，买房时需特别处理，例如：

• 和邻居签临时许可协议

• 要求卖家恢复土地控制

• 买家可要求价格折扣

• 有时需购买标题保险（Title Indemnity Insurance）

五、总结：遇到逆权侵占一定要迅速行动

关键原则：

• 逆权侵占靠的不是法律漏洞，而是房主的“长期不干预”

• 只要房主及时反对、采取行动，逆权侵占几乎不可能成功

• 一旦收到 Land Registry 通知，一定要在 65 天内处理

如情况复杂，请尽快咨询专业律师，以确保产权不受损害。