希腊黄金签证（Greece Golden Visa）是希腊推出的典型“投资换居留”项目，通过满足一定金额的合规投资（多为房产投资），申请人及其家属即可获得可续签的希腊长期居留身份，并享受申根区自由出行等便利。自 2024–2025 年起，希腊对黄金签证进行了多次调整，正式实施 25 万、40 万、80 万欧分档投资门槛，并对房产面积、区域和用途提出更细致的要求。本文从专业移民律师角度出发，系统介绍希腊黄金签证是什么、最新投资标准、适合人群、办理流程以及从“拿卡”到“永居/入籍”的真实路径，帮助你在决策前掌握核心信息。
一、什么是希腊黄金签证？
希腊黄金签证（Greece Golden Visa） 是希腊自 2013 年起实施的居留权投资项目，面向非欧盟公民。申请人通过符合条件的投资（房产或金融产品），可以获得：
首次 5 年期可续签的居留许可；
在符合条件的前提下，可无限期续签；
居留身份可覆盖配偶、子女和双亲等家庭成员。(Henley & Partners)
它并不是“工作签证”，也不是传统意义上的“技术移民”，而是典型的 Residency by Investment（投资居留） 模式。
二、希腊黄金签证的核心优势
从申请人角度，黄金签证的吸引力主要在于：(Henley & Partners)
1. 入场门槛在欧盟中仍属较低
虽然 2024–2025 年起希腊提高了部分地区的投资金额，但与西欧其他热门国家相比，总体门槛仍相对较低，依然是欧洲最具性价比的黄金签证之一。(Global Residence Index)
2. 一人投资，全家拿卡
通常可一同获得居留的包括：
主申请人（投资人）；
配偶；
一定年龄以下的子女（通常 21 岁以下，部分情形可延伸）；
主申请人及配偶的受抚养父母。
3. 无强制居住要求即可续签
只要投资持续符合要求，黄金签证在续签时，没有硬性“每年必须住满多少天”的规定，这点与葡萄牙、西班牙等项目相比更为宽松。(Notary Public London)
4. 申根区自由通行
持卡人可在申根区其他成员国短期旅行（一般每 180 天内停留不超过 90 天），适合经常往返欧洲的商务人士和家庭。(Henley & Partners)
三、2025 年最新投资金额：25 万 / 40 万 / 80 万 欧
这是目前客户问得最多、也是市场信息最混乱的部分。最新规则大致如下（以 2024–2025 年通过的法律及实务执行为基础）：(Henley & Partners)
1. 80 万欧：高需求核心区域
在以下高需求地区，最低投资额通常为 800,000 欧元，且要求投资于一套房产（单一物业），面积一般需达到 120㎡ 以上：
阿提卡大区（Attica）核心区域（包括雅典多数热门地段）；
塞萨洛尼基部分区域；
米科诺斯、圣托里尼等热门爱琴海岛屿；
人口超过一定规模的其他热门岛屿。
2. 40 万欧：其他多数地区
在非核心高需求区域，最低房产投资额一般为 400,000 欧元，同样常见要求为：
投资单一物业；
具备规定的最小面积（如 120㎡）。
3. 25 万欧：特殊类型投资
25 万欧欧元门槛并未完全消失，例如：(Henley & Partners)
将商业物业改造为住宅；
修复被列为保护建筑（listed buildings）；
个别特定区域或项目。
这类项目合规门槛高、要求复杂，适合有专业团队或律所全程把关的申请人，不建议简单视为“低价版黄金签证”。
4. 非房产类投资选项
除房产外，希腊也提供若干金融类投资路径，例如：(Eurobank)
约 35 万欧起的希腊基金 / 共同基金；
约 50 万欧的定期存款等。
不同路径对应的风险、收益和合规要求都不同，适合的客户类型也不一样。
四、谁适合申请希腊黄金签证？
根据本所接触的案件，典型适合人群可以概括为几类：
需要欧洲“B 计划”的高净值家庭
主要目标是备用身份、申根出行便利、子女教育选项，而非短期资本收益最大化。希望分散资产、进行欧元资产配置的投资者
希腊房地产价格和生活成本相对较低，对看重资产多元化的客户较有吸引力。确实有中长期在希腊或欧盟生活打算的家庭
需要通过黄金签证先拿居留，再逐步落地生活、教育、养老等规划。不方便频繁居住但想持有欧盟居留的商务人士
利用黄金签证的“续签无居住天数硬性要求”特点，获得一个灵活的欧洲通行与居留工具。(Notary Public London)
五、申请希腊黄金签证的一般条件
具体细节会随法规更新而调整，这里概括核心要求：(Henley & Partners)
身份条件
非欧盟/非欧洲经济区公民；
年满 18 周岁；
投资条件
按地区和项目类型达到最新规定的投资金额；
房产过户登记完成，或金融投资按要求落实。
家庭成员条件
婚姻、亲子、抚养关系文件齐备并完成公证/认证；
未成年或在读子女、受抚养父母等须符合当期法律定义。
六、办理流程：从选项目到拿卡的大致步骤
不同律所/服务商流程会有细节差异，但完整路径大致包括：
第一步：移民与投资可行性评估
明确申请人目标：仅需居留卡？还是未来永居/入籍？
根据资金规模、家庭结构、税务状况评估是否适合走黄金签证及哪种投资路径。
第二步：选区选房或选金融产品
确定城市/岛屿及预算区间；
由律师对房产做审查；
谨慎看待“高收益保底回购”等过度营销条款。
第三步：签约、付款与房产过户
签署预定协议与正式购房合同；
通过合规渠道汇款，完成公证和房产登记；
取得房产证或等效登记证明，作为居留申请核心材料之一。
第四步：准备并递交居留申请（仅需六大主要申请文件）
护照扫描件；
户口本扫描件；
身份证扫描件；
出生医学扫描件
结婚证扫描件
个人白底证件照片
第五步：获批并领取居留卡
审理通过后，申请人及家属领取 5 年期可续签居留卡；
投资持续存在且合规，即可在到期前申请续签。
七、从“黄金签证”到“永居 / 入籍”：真实路径
黄金签证本身是可续签的长期居留，并不自动等同于“永居”或“公民身份”。
1. 续签：保持投资即可
房产或金融投资持续符合要求；即可多次续签居留卡，实现长期持有。
2. 永居与入籍：需要实际居住与融入
如果申请人希望最终拿到希腊永居或希腊护照，通常需要：(Nomad Gate)
连续若干年在希腊有真实居住记录（对离境时间有具体限制）；
通过希腊语与文化考试；
满足品行与纳税等条件。
八、作为专业移民律师，我可以为你做什么？
如果你正在考虑希腊黄金签证，本律师/本所通常会从以下几个方面提供服务：
对 希腊黄金签证是否适合你 做前期合规与风险评估；
根据你资产与家庭情况，选择 房产 / 基金 / 存款 等最佳路径；
对房产或金融产品做 法律尽职调查，审查合同条款；
全程协助准备、翻译、核对申请材料并递交；
就永居、入籍及潜在税务影响提供长期规划建议（必要时联合税务顾问）。
如果你希望了解自己是否适合希腊黄金签证，或想让专业律师帮你审核现有项目合同，可以预约一对一评估，避免在关乎身份与资产的重大决策中“走错一步”。
