一、黄金签证可以被概括为 8 步：

1. 了解项目 → 看房选房

2. 律师授权（POA）

3. 房产尽职调查（Legal Due Diligence）

4. 签约与支付投资款（资金路径设计）

5. 完成过户（Deed Signing）

6. 准备材料 → 在线递交申请（电子系统）

7. 获得蓝纸（居留证明） → 安排打指纹

8. 指纹采集 → 制卡 → 拿卡（2–6个月）

二、步骤 1：看房与选房（可远程进行）

黄金签证最独特的一点是：
整个购房可完全远程完成，甚至不需要本人到希腊。

典型流程包括：

• 市场调研与预算确定

• 远程视频看房/拍照实勘

• 选定目标物业后进入律师程序

  
  在黄金签证新政下，必须确保物业：

• 单一产权

• 面积符合要求

• 用途符合黄金签证规定

• 不处于任何抵押 / 纠纷 / 查封 状态

三、步骤 2：出具希腊律师授权（POA）

黄金签证几乎所有程序都可以通过律师代办。

你需要：

• 在希腊领事馆 / 国内公证处签署 POA（委托书）

• 授权律师进行

  • 税号办理

  • 银行开户（若适用）

  • 房产尽调

  • 合同签署

  • 递交申请

授权后，你可在国内办理所有流程。

时间：3–10 天

四、步骤 3：律师尽职调查（Due Diligence）——最关键环节

律师将在房产登记系统中审查：

• 房产权属是否清晰

• 是否存在抵押、债务、留置、查封

• 面积、用途是否合规

• 是否涉及违法建筑或未申报扩建

• 开发商/卖家是否真实合法

对商改住和文保建筑项目还需审查：

• 是否具备改造条件

• 是否能通过用途变更审批

• 项目结构是否符合 25 万欧特例要求

时间：3–7 天（复杂项目更长）

提醒：
黄金签证最大的风险在于“房产合规性”，所以尽调必须由律师主导。

五、步骤 4：签署合同 + 投资款支付（含资金路径）

1. 临时协议（Pre-Agreement / Reservation）

用于锁定房源，一般支付定金 5–10%。

2. 房产买卖合同（Purchase Contract）

由律师审阅后签署。

3. 资金路径（重点）

投资款可来自：

• 欧盟银行

• 第三国银行

• 中国个人账户（必须符合外汇规定）

投资资金需要：

• 证明来源合规

• 显示从买方 → 房卖家 的清晰路径

• 银行回执必须符合移民局要求

时间：5–15 天

六、步骤 5：房产过户（Deed Signing）

通过公证员完成正式过户。

过户完成后，你将获得：

• 过户契约（Deed）

• 房产登记证明（Land Registry Certificate）

律师同步完成：

• 地税登记

• 不动产税 ENFIA 更新

• 物业用途确认（若为特例项目需单独处理）

时间：1–3 天

七、步骤 6：准备材料 + 在线递交（Digital Submission）

黄金签证申请材料包括：

• 护照

• 照片

• 无犯罪记录

• 医疗保险

• 投资证明

• 资金来源说明（依据个案）

律师将所有材料上传至移民局 在线系统，完成递交。

递交成功后，你会立即获得：
📌 蓝纸（Blue Certificate）电子版

蓝纸 = 临时居留许可
持蓝纸即可：

• 在希腊合法居留

• 自由进出申根区

• 等待打指纹通知

时间：1–5 天

八、步骤 7：蓝纸下发 → 打指纹预约（合理等待）

不同地区预约等待时间不同：

• 雅典：2–6 个月

• 塞萨洛尼基：1–3 个月

• 小城市：1–2 个月

律师会为家庭成员一起预约。

九、步骤 8：打指纹 → 制卡 → 拿卡

打指纹当天：

• 本人必须亲自到场

• 持蓝纸 + 护照

• 采集生物特征（指纹/照片）

打完指纹后：

• 制卡周期通常为 2–6 个月

• 卡片为 5 年有效，可无限续签（前提保持投资）

十、黄金签证全流程标准时间轴

总流程：通常 2–8 个月可完成（不含排队差异）。

十一、实务建议

1. 房产不合规 → 黄金签证可能拒签

必须先做尽调，再付款。

2. 不要轻信“开发商全包”

开发商是卖方，你需要的是律师。

3. 资金来源审查越来越严格

越早做规划越好。

4. 不要中途换房，除非结构性错误

换房会严重影响时间轴。

十二、结语：黄金签证是“法律流程项目”，不是房地产项目

黄金签证成功与否：

• 不取决于你买哪一套房

• 而取决于：
  产权是否合规
  资金路径是否正确
  递交材料是否严谨
  递交时间点是否正确

律师角色贯穿始终，是整个项目的核心。