一、黄金签证投资不再是“一套住宅”的简单逻辑

2025 年的黄金签证体系可以概括为：住宅仍是主流，但不是唯一选择。
新政强化监管，但在“城市更新”方向打开了新机会。

可投资路径主要分为六大类：

1. 住宅类（最常见，但限制最多）

2. 商业物业投资

3. 商改住项目（25 万欧特例之一）

4. 受保护建筑（文保建筑）修复（25 万欧特例之一）

5. 开发建设类投资（需满足单体物业要求）

6. 基金投资（政府允许的投资基金类别）

以下逐项细说。

二、住宅类投资：黄金签证申请最常见的“标准资产”

1. 投资金额与硬性要求已完全换新

在 2024–2025 新规下：

• 80 万欧 – 高需求区（雅典核心区、塞萨洛尼基、热门岛屿）

• 40 万欧 – 其他区域

并且必须满足：

• 单一物业（不可多套凑金额）

• 净面积至少 120 平米

2. 禁止短租（Airbnb）是关键变化

新政明确禁止黄金签证房产用于短租。
这意味着：

• 收益模式不再是以前的“短租高回报”

• 更适合自住、长期持有、养老或稳定长租

3. 谁适合住宅投资？

• 预算充足、希望资产稳定安全

• 希望将来部分时间在希腊长期生活

• 不追求高收益，而是追求 稳 + 简单 + 可控

三、商业物业投资：高预算客户的“隐形热门”

商业物业包含：

• 办公楼

• 商铺

• 仓储

• 工业用途建筑

商业类不受住宅短租限制，也没有“必须 120 平米以上”的规则。

优点：

• 流动性和投资收益模式多样

• 可根据区域选择需求更旺盛的商业场景

• 可能比住宅类更容易保持“用途合规”

风险：

• 选址与租户质量影响巨大

• 市场理解门槛高，需专业团队筛选

• 税务结构与运营合规要求更复杂

适合人群：

• 海外资管经验丰富的高净值人士

• 理解商业地产逻辑的投资人

• 希望实现资产收益最大化的客户

四、商改住项目（Commercial-to-Residential Conversion）

25 万欧黄金签证路径之一（非常稀缺）

新政保留了“25 万欧投资”门槛，但仅限两个用途之一：

其中第一个就是——商业物业改住宅。

条件必须满足：

• 购买的是商业用途（如办公室、仓库等）

• 并在申请计划中提交“改住宅”的正式流程

• 工程与审批必须真实执行（不可只停留在纸面）

优点：

• 投资额远低于 40 万/80 万

• 属于政策鼓励方向，有明确法律支持

• 适合预算有限但愿意接受改造期的申请人

难点：

• 商改住需要建筑师、律师、工程公司三方协作

• 审批周期更长

• 并非每栋商业物业都能合法改住宅

结论：适合“专业投资者 + 真正愿意做项目”的客户，不适合追求快速办卡的家庭。

五、文保建筑修复（Listed Buildings Restoration）

25 万欧黄金签证路径之二（政策扶持重点）

第二个仍可用 25 万欧投资的，是：

• 希腊受保护的历史建筑（listed building）

• 投资需包含修缮工程

优势：

• 政府非常鼓励此类文化遗产修复

• 价格低、竞争少，项目自带政策红利

• 未来可能获得额外税务激励（按政府政策变化）

劣势：

• 修复流程更复杂

• 工程周期长、成本难预估

• 非专业投资者很难把控风险

适合人群：

• 喜欢历史建筑、有修复情怀

• 有专业团队支持的投资人

• 预算有限但能接受项目周期较长的人群

六、建设类投资：从地块到新建，投资结构更灵活

部分投资人会选择：

• 购买可开发地块

• 委托开发商建设住宅/商业物业

• 完成建设即作为单一物业申请黄金签证

优点：

• 可定制性强

• 项目未来增值空间大

• 可同时解决“用途合规 + 面积要求 + 单一物业”的条件

风险：

• 开发周期长

• 开发商实力决定项目生死

• 需严格律师尽职调查

• 这类结构适合追求价值增长而非简单办卡的投资人。

七、基金路径（Investment Funds）

未来政策可能继续扩展

希腊法规允许以特定基金投资方式申请黄金签证（类似葡萄牙曾经的基金路径），但此类路径通常：

• 仅开放于特定类型基金

• 投资额与风险结构比房产类更复杂

• 需要具备资管背景或专业机构辅助

适合人群：

• 不想买房、不想管理物业

• 对基金投资有经验

• 追求更纯粹的金融资产配置

八、如何选择最适合你的资产组合？

1. 目标是“拿卡最快”

→ 40 万 / 80 万住宅或商业物业（单一物业，120㎡以上）

• 审批路径最直接

• 风险最可控

• 最适合家庭客户

2. 预算有限但愿意接受项目风险与周期

→ 25 万欧两大特例（商改住 或 文保建筑）
前提：

• 一定要有专业律师 + 本地工程团队

• 清晰的项目计划

• 明确的预算控制

3. 追求资产增值或收益结构

→ 商业物业 / 建设类开发项目

• 收益模式可设计

• 更适合高净值客户

4. 不想买房、不想管理物业

→ 基金路径（若政策开放）

• 完全金融化

• 但需尽职调查基金质量

九、黄金签证资产结构的 3 个核心风险点（务必警惕）

1. 用途不合规（尤其是 AirBnB 短租）

新政下，短租将导致：

• 高额罚款

• 居留直接撤销

2. 项目未真实执行（尤其是商改住与文保修复）

• 不能只让开发商“口头承诺”

• 所有工程证明、许可证必须由律师审查

3. 多层中介结构导致的合同风险

黄金签证的核心风险不在“投资金额”，而在：

• 合同条款

• 房产权属

• 税务后果

• 工程合规

• 资金路径合法性

十、结语：新政后的黄金签证，是专业人士的游戏

2025 年以前的黄金签证是：便宜、简单、人人能上车。

而新的黄金签证是：专业、分层、结构化投资，需要律师与团队协作完成。

如果你希望：

• 评估不同资产类型的风险

• 设计“身份 + 资产”双重规划

• 控制投资金额与退出风险

• 为全家做长期居留或入籍布局