西班牙长期被视为欧洲最适合买房的国家之一，外籍人士尤其青睐其 稳定的房地产市场、宜居环境、投资潜力与政策开放度。 无论你买房是为了自住、投资、退休规划、教育准备，甚至是申请 西班牙黄金签证，了解完整流程与税费结构至关重要。 本指南将从 流程 → 税费 → 贷款 → 区域选择 → 风险 → 注意事项 全面解析外籍人士在西班牙买房需要掌握的关键知识。
一、外籍人士能在西班牙买房吗？需要满足什么条件？
✔ 任何国籍都可以在西班牙买房
✔ 无需西班牙居留身份
✔ 无需居住要求
✔ 购房自由，无限购、无国籍限制
西班牙是欧洲对外国买家最开放的房地产市场之一。
唯一必须具备的文件：NIE（外国人识别号）
外籍消费者购买房产时，必须在过户前获得 NIE。
（后文会讲解办理方式）
二、外籍人士在西班牙买房的完整流程（10 步图解版）
这是标准买房流程，适用于所有外国购房者：
Step 1：获取 NIE（Número de Identidad de Extranjero）
NIE 是在西班牙办理所有法律事务必需的身份编号。
办理地点：
西班牙警局
西班牙领事馆
通过律师代办（最快）
Step 2：开设西班牙银行账户
银行会验证：
护照
财务来源
税务居住国
反洗钱证明
Step 3：挑选房产、看房（线上 / 线下）
热门区域包括：
巴塞罗那
马德里
马拉加（Costa del Sol）
瓦伦西亚
阿利坎特、阿尔茶、马贝拉
Step 4：提出报价（Oferta）并谈判
通常比挂牌价低 3%–10%。
Step 5：签署预订合同（Contrato de Reserva）
支付 €3,000–€6,000 预订金，锁定房源。
Step 6：签署正式合同（Arras Contract）
支付房价 10% 订金。
如果买方毁约，多数情况将失去订金；
如果卖方毁约，需赔偿双倍订金。
Step 7：办理贷款（如需要）
外籍人士可获得：
贷款比例：房价 50%–70%
贷款期限：20–30 年
利率：约 2.5%–4.5%（随银行和国籍不同）
Step 8：房产尽调（Due Diligence）
律师会检查：
房产是否有债务
是否有租户
房屋面积是否与登记一致
税务记录
能否作为黄金签证投资（如适用）
Step 9：在公证处完成过户（Escritura）
买卖双方签字，支付尾款。
Step 10：土地注册（Registro de la Propiedad）
公证完成后 2–4 周登记产权。
三、外籍人士买房需要支付哪些税费？（最清晰表格版）
1）二手房（Resale）税费
税费项目 | 金额 |
|---|---|
转让税 ITP | 6%–10%（按地区） |
公证费 | €600–€1,000 |
注册费 | €400–€800 |
律师费 | 1% |
银行费用（如贷款） | 1%–2% |
2）新房（New Build）税费
税费项目 | 金额 |
|---|---|
增值税 IVA | 10% |
法律文件税 AJD | 1%–1.5% |
公证 + 注册费 | €1,000–€2,000 |
律师费 | 1% |
3）每年的持有成本
房产税 IBI：房价的 0.4%–1.1%
社区费：€40–€300/月（视小区设施）
垃圾处理费：€100–€150/年
非税务居民所得税（房产使用价值税）：1.1% × 税率 19%–24%
四、外籍人士可以在西班牙房产贷款吗？
✔ 可以贷款
✔ 不需要居留卡
✔ 各大银行均接受外国买家
常见贷款参数：
贷款比例：50%–70%
期限：20–30 年
利率：浮动或固定
审批时间：3–6 周
银行会要求：
收入证明
银行流水
税务居住地证明
信用记录（如可提供）
五、在哪里买房最适合外籍人士？（核心区域分析）
1）马德里（Madrid）
适合：投资、就业人士、国际家庭
特点：租赁需求强、升值稳健
2）巴塞罗那（Barcelona）
适合：科技行业、国际学生、创业者
特点：城市活力强、租金高但政策较严（部分区域禁止短租）
3）马拉加 / 马贝拉（Costa del Sol）
适合：退休人士、度假投资
特点：阳光海岸、外籍社区大、需求旺盛
4）瓦伦西亚（Valencia）
适合：预算有限但希望高生活质量的家庭
特点：性价比高、安全、适合长期居住
5）阿利坎特（Alicante）
适合：退休 & 第二居所投资
特点：欧洲老人最爱的度假地之一，房价便宜
六、买房是否能获得西班牙居留？
✔ 通过 西班牙黄金签证 可以
投资方式包括：
€500,000 房产投资（最主流）
房产可以一套或多套叠加达到金额
黄金签证优势：
无居住要求
全家获居留
可工作
可续签
房产可出租、可升值
七、外籍人士买房常见风险（务必注意）
❌ 1. 未进行完整尽调
风险包括：
房屋欠费、违规扩建、租户未告知等。
❌ 2. 支付订金后发现产权问题
必须由律师检查 Nota Simple 文件。
❌ 3. 未理解短租限制政策（尤其是巴塞罗那）
部分区域禁止 Airbnb。
❌ 4. 税费预算过低
总购买成本比房价高 10%–13%。
❌ 5. 找错中介或未使用律师
西班牙的房产买卖 必须聘请律师 才安全。
八、FAQ
1. 外国人可以在西班牙买房吗？
可以，没有限制、无需居留卡。
2. 买房可以获得西班牙居留吗？
可以，通过黄金签证（€500,000 房产投资）。
3. 外籍人士可以贷款吗？
可以，最多 70%。
4. 买房后可以出租吗？
可以，但部分城市对短租有限制。
5. 买房需要多久完成？
正常 4–8 周，贷款则更久。
