物业管理公司与房主在侵占事件中的责任区别

（商业与住宅物业侵占事件中的法律定位）**

在英国，物业遭遇流浪汉占用、擅自入侵者（trespassers）、非法占据者（squatters）、邻居侵占土地等情况时，究竟由谁负责处理？是房主（Landlord / Freeholder），还是物业管理公司（Property Management Company / Managing Agent）？

许多房东误以为“我已经交了管理费，物业管理公司就必须负责一切问题”。
然而，在法律上，房主与物业管理公司之间具有 截然不同的职责范围和法律责任。

本篇文章将为你清晰解释两者之间的责任边界，适用于：

• 商业物业（shops, warehouses, offices）

• 住宅物业（flats, HMOs）

• 业主委托管理（managed properties）

• 代理公司管理（letting & management agents）

一、法律上谁对物业负主体责任？房主永远是第一责任人

无论是否聘用物业管理公司，英国法律明确：

物业的合法占有者（owner / landlord）始终对物业承担最终的法律责任。

房主的责任包括：

• 对侵占行为及时采取行动

• 维护物业安全（安全门锁、合理巡查）

• 防止物业成为公共风险（火灾隐患、危险物堆放等）

• 确保不违反市政或健康安全法规（H&S、Fire Safety Regulations）

换句话说：

➡ 即便管理公司未履职，房主仍无法完全免责。

二、物业管理公司负责什么？其责任取决于合同内容

物业管理公司的责任并不是法律自动赋予，而是由 管理合同（Management Agreement / Terms of Business） 决定。

一般管理公司会承担以下任务：

（1）定期巡查物业（periodic inspection）

• 是否履行巡查

• 巡查频率

• 是否记录侵占迹象（垃圾、锁被破坏等）

若合同约定定期巡查，但管理公司未履行 → 管理公司可能承担违约责任。

（2）报告风险（reporting issues）

管理公司有责任将以下情况及时通知房主：

• 门窗损坏

• 可疑人员进入

• 围栏破损

• 建筑物明显被占用

若管理公司明知却不报告 → 可能承担专业过失责任（professional negligence）。

（3）执行房主指示（acting on landlord's instruction）

如驱逐、换锁、聘请执达员等行为：

• 管理公司不能自行执行驱逐

• 必须在房主授权后才能安排相关行动

若管理公司迟迟不处理可能导致：

• 侵占持续更久

• 物业被进一步破坏

• 保险拒赔

三、房主 vs 管理公司：责任边界拆解

下表清楚展示双方的法律定位：

关键总结：

➡ 房主 = 法律主体责任人
➡ 管理公司 = 受合同约束的“代理执行方”

四、侵占事件中，物业管理公司何时“要负责”？

管理公司可能承担责任的情况包括：

1. 合同明确要求巡查，却未执行

例如合同约定：

• 每月巡查一次

• 发现风险需上报

若管理公司未巡查，导致侵占数月未被发现 → 房主可追究违约责任。

2. 管理公司已知侵占，却未报告

表现包括：

• 清洁人员发现睡袋但未记录

• 巡查员看到破损痕迹但未通知房主

• 店铺后巷长期有流浪汉停留却未采取措施

此类不履职可能构成：

• 专业过失（professional negligence）

• 违约（breach of contract）

3. 管理公司延误房主授权的行动

例如：

• 房主指示立即换锁

• 管理公司拖延数周

• 侵占者得以返回并造成进一步破坏

此类延误可能导致管理公司承担部分损失。

五、侵占事件中房主无法推卸的责任

即使聘请了管理公司，房主仍需：

• 决定驱逐方式（执达员 / Possession Order）

• 确保物业合规（fire safety、H&S）

• 提供管理公司所需资金（换锁、执达员费用）

• 及时授权管理公司采取行动

房主不能说：“我以为管理公司会处理”，法律不会因此减免责任。

六、如何减少房主与管理公司的纠纷？（实务建议）

1. 签订清晰的管理合同

合同应写明：

• 巡查频率

• 巡查内容（门锁、围栏、非法人员）

• 发现异常的汇报流程

• 处理侵占的紧急机制

2. 要求管理公司提供巡查报告（inspection log）

包括：

• 时间

• 现场照片

• 风险评估

这是防止侵占长期不被发现的最佳手段。

3. 房主必须保留最终决策权

管理公司不能：

• 擅自驱逐

• 擅自报警

• 擅自更换锁具

所有有法律后果的行为必须经过房主书面确认。

4. 房主应购买合适的保险（尤其是空置物业）

管理公司不承担保险赔偿责任。

七、总结：侵占事件中，房主与管理公司责任如何区分？

一句话总结：

房主承担“法律责任”，管理公司承担“合同责任”。

侵占事件中：

• 房主是最终责任主体

• 管理公司负责执行合同约定的巡查与管理任务

• 若管理公司失职，可追究违约或专业过失

• 但房主无法完全将责任外包

要降低风险，最重要的是：

• 明确合同

• 定期巡查

• 快速响应侵占事件